Nguồn cung thị phần căn hộ cao cấp của khối nội và ngoại bám đuổi sát nhau

Các doanh nghiệp BĐS Địa Ốc Việt Nam đang có nguồn cung chung cư bám đuổi quyết liệt so với chủ đầu tư ngoại. Công ty DKRA vừa công bố báo cáo 6 tháng đầu năm về thị trường căn hộ chung cư Tp.HCM với điểm nhấn là cuộc so găng quyết liệt giữa 2 nhóm chủ đầu tư trong nước và nước ngoài. đó là phân khúc có giá bán từ 2.000 USD mỗi m2 trở lên, xét về giá, chỉ xếp sau căn hộ hạng sang và siêu sang.

Nguồn cung thị phần căn hộ cao cấp của khối nội và ngoại bám đuổi sát nhau, chênh lệch gần như không đáng kể. Rổ hàng hóa đôi bên lần lượt tung ra 1.783 - 1.782 căn. Lượng tiêu thụ căn hộ cao cấp của khối nội có phần nhỉnh hơn, bán trên 1.600 căn nhờ có nhiều chương trình khuyến mãi. Khối ngoại ghi nhận 1.460 giao dịch thành công, sức mua chỉ thấp hơn các doanh nghiệp trong nước khoảng 8%.

Diễn biến thanh khoản của khối nội và khối ngoại cũng có sự phân hóa trong nửa năm qua. Cụ thể, khối ngoại bán hàng hiệu quả ngay từ lần đầu tung sản phẩm ra thị trường nhưng ít dùng các chương trình khuyến mãi kích cầu. Trong khi đó, khối nội lại bán tốt trong những đợt bán hàng có phương án kích cầu như: rút thăm trúng thưởng vàng, ôtô, hàng nội thất...

Các chủ đầu tư ngoại tại Tp.HCM hiện nay gồm có: Đài Loan, Singapore, Hong Kong... đều có nguồn vốn ổn định, cộng thêm thế mạnh huy động vốn từ các quỹ đầu tư quốc tế. Với tiềm lực tài chính mạnh, các cơ quan này rất có khả năng xây dự án mà không bị ảnh hướng bởi việc huy động vốn từ khách hàng. Ngoài ra, khối ngoại còn có bề dày kinh nghiệm phát triển bất động sản, đầu tư bài bản và đặc biệt rất có khả năng làm ra sản phẩm tốt bằng hoặc hơn cả quảng cáo.

Nhóm doanh nghiệp bất động sản Việt Nam tham gia phát triển các dự án cao cấp tại Tp.HCM rơi vào những công ty có danh hiệu lớn, đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc có sự hậu thuẫn từ các đối tác chiến lược, thậm chí là quỹ đầu tư quốc tế (mua cổ phần, trái phiếu chuyển đổi). Thế mạnh của nhóm doanh nghiệp trong nước là tiếp cận quỹ đất hiệu quả nhờ am hiểu chính sách, nắm rõ thủ tục pháp lý.

DKRA đánh giá, cuộc đua của hai khối nội – ngoại đang khiến thị trường chung cư Tp.HCM phân hóa ngày càng mạnh mẽ, giúp rổ hàng hóa trở nên phong phú, đa dạng hơn. căn hộ chung cư của khối nội thường có vị trí đắc địa trong khi sản phẩm của khối ngoại tọa lạc ở những khu vực đầy tiềm năng, cảnh quan đẹp, thiết kế độc đáo. Đơn vị này đưa ra 5 yếu tố quan trọng đóng vai trò quyết định sự thành bại của doanh nghiệp ở phân khúc này. Đó là: nguồn vốn mạnh, nhiều kinh nghiệm phát triển dự án, thiết kế kiến trúc độc đáo, chính sách bán hàng hiệu quả và minh bạch trong quản lý và điều hành.

Các nhà phát triển bất động sản nước ngoài có ưu thế khá toàn diện nhưng còn khiếm khuyết ở kênh phân phối còn khối nội lại thường gặp vấn đề về việc thu xếp dòng vốn dài hạn, còn gặp một số ít hạn chế về minh bạch trong quản lý. mặc dù thế, trong nửa đầu năm 2017 nhiều đại gia Việt đã liên kết với quỹ đầu tư ngoại để huy động vốn rẻ, niêm yết để tiếp cận vốn từ thị trường chứng khoán dễ hơn. Khối nội rất có khả năng lôi kéo đối tác nước ngoài để phát triển dự án dựa trên thế mạnh quỹ đất dồi dào.

Theo những thông tin trên, cho thấy được nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp của các người đầu tư nước ngoài gia tăng và khách hàng cũng dần hướng về mua các căn hộ cao cấp có CĐT nước ngoài. Nguồn cầu căn hộ nước ngoài đang cao dần hơn, chỉ mở bán đợt 1 các căn hộ đã có chủ nhân. Các dự án tham khảo như: De La Sol quận 4, The Krista quận 2, Millennium quận 4, Ascent Cityview quận 4, Palm Heights quận 2,...

Tp.HCM: Hàng loạt nhà đất công bị bỏ hoang, cho thuê giá "bèo"

Chiều ngày 24/4, Đoàn giám sát HĐND Tp.HCM đã làm việc với Công ty Dược Sài Gòn (Sapharco) và Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn (Sagri) về việc quản lý và dùng nguồn tài nguyên đất do Nhà nước quản lý.

Trong 45 nhà đất với tổng diện tích hơn 62 triệu m2 do Sagri quản lý, khối Văn phòng là 38 nhà đất (hơn 3 triệu m2), còn lại do 3 công ty con quản lý (cốt là Công ty Bò Sữa và Cây trồng).

Ông Lê Tấn Hùng, giám đốc điều hành Sagri cho biết, đất cây trồng hiện có diện tích khá lớn nhưng cốt tử đã khoán hết, đất sinh sản còn rất ít, trồng cây không có giá trị cao.

Sagri được các đại biểu yêu cầu phải làm rõ số lượng hộ đích thực canh tác trên đất được khoán như giao kèo hay cho thuê lại và khả năng thu hồi phần đất sử dụng sai mục đích... Các đại biểu cũng cho hay, trên phần đất công được quản lý bởi Sagri, có tình trạng người dân xâm lấn, xây dựng trái phép; chuyển mục đích dùng không đúng giao kèo.

Đoàn giám sát cũng đề nghị Sapharco thưa cụ thể về công tác quản lý và dùng hơn 30 nhà đất công do đơn vị này quản lý.

Mới đây, Thành ủy Tp.HCM vừa đề nghị hủy giao kèo mua bán khu đất công 32ha ở Phước Kiển (huyện Nhà Bè). Ảnh: Tuyết Nguyễn

Hàng loạt khu đất cho thuê với giá "bèo"

Trước đó, sau khi kiểm tra, đoàn giám sát HĐND Tp.HCM cũng đã phát hiện nhiều bất cập trong việc quản lý và dùng 370 khu nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước tại quận 6.

Tại địa chỉ 12 Cao Văn Lầu, 215 Hậu Giang, 361 Đặng Nguyên Cẩn, 751/14 Hồng Bàng, 751 Lò Gốm…, từ năm ngoái, đô thị đã cho phép bán đấu giá để thu hồi vốn cho ngân sách nhưng quận 6 chưa thực hiện.

Ngân sách cũng bị thất thu lớn khi tại địa chỉ 353 An Dương Vương (phường 10), hơn 4.200m2 cho công ty tư nhân thuê làm nhà xưởng từ năm 2003 nhưng lại tính giá thuê năm 1994 và theo đơn giá trong hẻm.

Bên cạnh đó, nhiều khu đất công khác cho tư nhân thuê đã hết hạn giao kèo, hoặc người thuê bỏ trốn khiến ngân sách thất thu.

Đoàn giám sát của HĐND Tp.HCM cho hay, ngoài các quận huyện vùng ven, nhiều khu nhà đất công tại trọng điểm thành phố cũng bị bỏ hoang. Chẳng hạn như khu đất "vàng" rộng 560m2 tại số 104 Nguyễn Du (phường Bến Nghé, quận 1) thuộc góc đường Nguyễn Du - Nam Kỳ Khởi Nghĩa bị bỏ hoang trong thời gian dài.

Tháng 8/2017, UBND Tp.HCM đã chỉ đạo soát, đẩy nhanh việc thu hồi nhà đất công dùng sai mục đích. Sở Tài chính Tp.HCM cũng khẳng định "không có vùng cấm" trong việc thu hồi đất. Với phần đất vi phạm mà cán bộ công chức đang ở, nếu cố tình không thực hiện thì sẽ chuyển giao nguyên trạng về để xử lý.

Đà Nẵng: Hơn 8.000 căn condotel được tung ra thị trường trong năm nay

Theo ít của Savills, tổng nguồn cung condotel trong nửa cuối năm 2017 tại thị trường Đà Nẵng đạt khoảng 5.210 căn từ 14 dự án. Trong đó, quận Ngũ Hành Sơn và Sơn Trà nhờ vị trí ven biển đã dẫn đầu nguồn cung với 85% thị phần từ 12 dự án.

Cùng với đó, 3 dự án mới và 1 tuổi tiếp theo cung cấp 830 căn ra thị trường và hồ hết số căn đến từ chủ đầu tư The Empire Group.

Savills cho biết, tỷ lệ tiếp thu của thị trường căn hộ khách sạn nửa cuối năm 2017 đạt 73%. Giá bán sơ cấp làng nhàng đạt 1.890 USD/m2 và hầu như chơi thay đổi so với 6 tháng đầu năm. Trong năm 2018, dự định sẽ có 11 dự án mới, cung cấp 8.320 căn ra thị trường.

Dẫn đầu nguồn cung condotel tại Đà Nẵng là khu vực ven biển quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn

Về sản phẩm căn hộ bán, tổng nguồn cung tại thị trường Đà Nẵng trong nửa cuối năm 2017 đạt 4.340 căn từ 18 dự án. Các dự án mới cung cấp ra thị trường 770 căn. Dẫn đầu nguồn cung sơ cấp là quận Sơn Trà với 60% thị phần. Giá bán sơ cấp làng nhàng đạt 1.410 USD/m2, giảm 12% theo năm.

Savills Việt Nam đánh giá, các dự án cuộn người mua nhờ tiềm năng nằm tại các vị trí đẹp, dọc bờ biển. Dự kiến sẽ có hơn 610 căn nhập thị trường trong năm 2018.

Với biệt thự nghỉ dưỡng, tổng nguồn cung trên thị trường Đà Nẵng có khoảng 800 căn từ 15 dự án. Trong đó, quận Ngũ Hành Sơn có nguồn cung lớn nhất, tương đương 91% thị phần từ 12 dự án.

Theo Savills, nửa cuối năm 2017, thị trường Đà Nẵng không ghi nhận nguồn cung mới, cùng với đó là nguồn cầu ổn định dẫn đến tỷ lệ tiếp thu toàn thị trường đạt 86%. Cam kết lợi nhuận, uy tín chủ đầu tư cùng lợi thế gần biển là những nhân tố thành công chính.

Theo khảo sát từ Savills, giá vi la đã hoàn thiện đầy đủ nội thất chao đảo từ 1.000 USD/m2 đến khoảng 1.700 USD/m2. dự định thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ có thêm 45 căn biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018.

Quy hoạch chắc chắn sẽ "vỡ trận" nếu condotel được cấp sổ đỏ

Ông có thể nói về sự dị biệt cơ bản giữa đất ở và đất thương mại, du lịch, dịch vụ?

- Điểm khác nhau giữa hai loại đất này là ở quyền của chủ sử dụng và thời hạn sử dụng. Người chủ đất ở có 7 quyền sở hữu nhà ở còn với đất dịch vụ, du lịch, thương nghiệp, người sở hữu chỉ có quyền với thời kì tạm cư giới hạn theo cầu tiêu pháp lý. Cụ thể, quyền chuyển nhượng không phải thỏa thuận dân sự giữa hai bên mà phải có điều kiện bởi đây là đất thuê. Sau kì hạn đó, Nhà nước có thể thu hồi để phục vụ phát triển kinh tế - từng lớp.

Đó là chưa tính các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật để khống chế mật độ xây dựng khác nhau. nguyên tố quan trọng là hệ số sử dụng đất, tổng diện sàn trên diện tích đất, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật. Chẳng hạn, với đất dịch vụ, thương mại, du lịch, khoảng 2-4 căn hộ mới có một chỗ đỗ xe. Trong khi đó, một căn hộ chung cư có thể có 2 chỗ đỗ xe. chừng độ tác động đến hạ tầng kỹ thuật sẽ khác nhau với cách tính khác nhau.

TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ toạ Hội Quy hoạch Phát triển thành thị Hà Nội

Vấn đề lớn nhất hiện thời là tính thời hạn cho loại đất dịch vụ, du lịch, thương mại thế nào? Có đề xuất hạn lên đến 99 năm. Nhưng nếu cho thuê quá dài như thế sẽ rất khó dự báo tốc độ phát triển kinh tế - từng lớp để điều tiết. Trong Luật Đất đai từ năm 1993-2003 đến nay, thời hạn sử dụng đất dịch vụ, thương mại, du lịch đều trong khoảng 30, 50 hoặc 70 năm tùy vào độ vững bền của công trình. Theo tôi, đây là thời kì tương đối hợp lý.

Ông suy nghĩ thế nào về đề xuất đất du lịch được sử dụng lâu dài như đất ở, tức được cấp sổ đỏ?

- nếu thế, quy hoạch khu dân cư hiện hữu vững chắc vỡ trận. Khi phát triển Đô thị, vấn đề dân số, không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật phải được quản lý chặt chẽ. Về dân số phải tính tình dân số tạm trú, dân số ổn định và khách vãng lai. Sức chịu tối đa của hạ tầng kỹ thuật sẽ được xem dựa theo dân số được quy đổi từ khách vãng lai, tạm cư. Nhưng nếu đất du lịch được sử dụng như đất ở, có quyền chuyển nhượng thừa kế, hạ tầng sẽ chẳng thể kham nổi khi dân lưu trú biến thành dân số ổn định. Thậm chí, điều này còn tác động đến nhiều luật khác.

Vậy theo ông, các cấp quản lý quốc gia nên hỗ trợ thế nào với dòng sản phẩm đặc thù này?

- Thị trường BĐS đang ghi nhận sự chuyển hóa của condotel. Dưới giác độ quản lý Nhà nước, đây được xem là giải pháp huy động vốn từ nguồn lực tầng lớp để phát triển (thay vì dựa vào nguồn vốn ngân hàng). Tuy nhiên không nên thay đổi cả bộ máy luật chỉ vì nó mà chỉ nên tạo điều kiện cho các chủ sở hữu condotel bằng việc soát, bổ sung một số điều tại Luật Đầu tư, Luật kinh dinh BĐS.

Nhiều chủ đầu tư lăng xê các sản phẩm BĐS trên đất này được cấp sổ đỏ, điều này là không đúng. Theo quy định hiện tại, nếu hợp đồng mua - bán ghi rõ căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng được tạm cư mà được cấp sổ đỏ, tức là cơ quan cấp sổ làm trái luật. Dạng BĐS nghỉ dưỡng này chỉ được coi xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng với kì hạn hoặc 30, 50 năm, hoặc tối đa là 70 năm, nhưng số này rất ít. Chỉ căn hộ nhà ở mới được sở hữu lâu dài, được cấp sổ đỏ.

Xin cảm ơn ông!

Sốt đất nền quận 9: tiền ngân hàng chính là mồi lửa?

Dễ dàng vay tiền buôn đất

“Khi cơn sốt đất bùng nổ, bạn có tiền khó mà không đem đi mua đất, chỉ giữ được đồng bạc khi bạn đổ thành vàng thỏi và chôn dưới 3 thước đất”, một người bạn đúc kết và còn khoe thêm vừa có nửa tỷ đồng bỏ túi nhờ chốt lời được một lô đất ở quận 9. Để xem bạn nói có đúng không, chúng tôi cũng đi buôn đất!

Muốn buôn đầu tiên phải có tiền. Vậy tiền đâu? Câu giải đáp dễ ợt: đi vay! Người bạn sau đó dắt chúng tôi mang sổ đỏ đến ngân hàng B để vay vốn. nhà băng này khá lớn, vì bạn từng vay ở đây rồi nên tỏ ra rất thông tỏ, làm các thủ tục đều nhanh chóng, dễ dàng.

Không chỉ xét cho vay, cán bộ tín dụng còn chân tình giải thích thêm: “Hình thức vay gọi là vay tiêu dùng, mở tài khoản thấu chi, thế chấp sổ đỏ để vay 1 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, hàng tháng trả lãi suất, còn gốc cuối năm trả một lần. Nếu nói vay mua đất là không ai cho đâu”.

Tôi tỏ ra khá lấn cấn vì ngại lãi suất cao thì anh bạn hích vai tôi và nói: “Ăn thua gì, lãi buôn đất cao lắm, bù vô”. Được lời của bạn, tôi cũng mạnh bạo hơn. Hồ sơ vay gồm các giấy tờ như hợp đồng lao động, số account trả lương qua thẻ tín dụng, giấy chứng minh dân chúng, sổ hộ khẩu…

Sau khi xem xét một hồi, anh cán bộ tín dụng kết luận: “Thu nhập không đủ cho khoản vay này, nhưng sẽ làm bằng cách khác bù vào, lách qua việc có thêm thu nhập từ cho thuê căn nhà”.

Sau khi bổ sung đầy đủ hồ sơ, chúng tôi đưa đi công chứng. Và rồi chỉ 2 ngày sau đó, đã thấy cán bộ tín dụng gọi điện nói: “Anh đã có tiền rồi, qua lấy đi”. Chỉ có thế mà chúng tôi đã vay được một khoản tiền lớn, phần thiếu sẽ bù vào, và dĩ nhiên tiền đó cũng chỉ đủ mua lô đất có giá trị vừa phải. Thực ra kiểu vay vốn này từng được hai người em của tôi ứng dụng và giờ đã là những tay buôn đất chuyên nghiệp ở khu vực quận 9. Thấy buôn đất dễ dàng, lời nhiều, lần lượt bạn bè của các em cũng đi thế chấp bất động sản để vay tiền buôn đất!

Tìm hiểu thông báo mua bán đất nền quận 9 ngay trên thềm. Ảnh: Huy Anh

Có mặt tại văn phòng hấp thụ hồ sơ UBND quận 9 vào những ngày người dân lũ lượt đến làm thủ tục, chúng tôi thấy phần nhiều mọi người đều còn độ tuổi thanh niên, bộ mặt thư sinh, vai mang ba lô, tay cầm hồ sơ nhà đất. Họ cũng chỉ hỏi chuyện đất chuyện cát.

“Thời điểm người nộp hồ sơ nhà đất tăng đột biến tại trọng điểm hành chính công quận 9, thì quầy số 1 giao tiếp bảo đảm là đông đúc nhất. Có ngày cực điểm kết nạp gần 200 hồ sơ về giao dịch bảo đảm”, Phó chủ toạ UBND quận 9 Hoàng Minh Tuấn Anh cho biết.

Thực trạng trên nói lên điều gì? Về khái niệm, giao tế đảm bảo nghĩa là đăng ký thế chấp hoặc xóa thế chấp. Đây cũng là một minh chứng cho việc giao thiệp nhà đất gần như kết liên chặt đẹp với việc huy động vốn ngân hàng. Nói một cách hoa mỹ thì dòng tiền từ ngân hàng chính là “mồi lửa” đun sôi cơn sốt đất tại quận 9. Một minh chứng khác được ghi nhận từ thực tại: những ngày chúng tôi đi mua đất tại quận 9, quờ các lô đất chào bán đều là tài sản thế chấp ngân hàng.

Trước đó, nhà băng quốc gia Việt Nam từng ban bố số liệu cho thấy, ngày nay tín dụng bất động sản chỉ chiếm khoảng 8% tổng dư nợ tín dụng cả nước. Tuy nhiên, không ít chuyên gia đã khuyến cáo, bản tính tín dụng bất động sản đã “ẩn mình” khá kỹ ở vỏ bọc được gọi là tín dụng tiêu dùng. Điều này được chứng minh qua thực tiễn: dù tín dụng rót trực tiếp vào các doanh nghiệp bất động sản đã giảm, nhưng trái lại cho vay tiêu dùng, đặc biệt là vay mua nhà, sửa nhà lại có dấu hiệu tăng mạnh trong thời kì qua. Cụ thể, theo số liệu từ Ủy ban Giám sát tài chính nhà nước (NFSC), chỉ tính riêng trong tháng 1/2018, tỷ lệ cho vay tiêu dùng đã tăng lên mức 18,3% trong tổng dư nợ tín dụng, ứng với 1.202 ngàn tỷ đồng.

Tín dụng bất động sản - tiêu dùng: ranh giới lập lờ

Sự lan nhanh của cơn sốt đất đã khiến bất động sản trở nên lĩnh vực vấn cả nội lực, ngoại lực vào tốp đầu của nền kinh tế. mỏng tình hình đăng ký doanh nghiệp trong quý I/2018 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, ngành có số vốn đăng ký mới nhiều nhất chính là bất động sản với gần 79.200 tỷ đồng đến từ 1.226 doanh nghiệp thành lập mới. Con số này tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, trong tổng số vốn các doanh nghiệp thành lập mới chảy vào nền kinh tế, có 28,4% đổ vào bất động sản trong quý I năm nay.

Một bảng rao bán đất nền phân lô quận 9. Ảnh: Vi Quân

Ngoài ra, nhà băng Nhà nước Việt Nam cũng đưa ra số liệu chính thức cho biết: "Tính đến năm 2017, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt hơn 471.000 tỷ đồng. Trong đó, 3 lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất là: Cho vay đầu tư, kinh dinh các dự án xây dựng khu tỉnh thành, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ đồng; cho vay xây dựng, tu sửa và mua nhà để ở, nhà để ở phối hợp với cho thuê, được khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là lương hướng, tiền công đạt 100.083 tỷ đồng; cho vay kinh doanh khác đạt 112.561 tỷ đồng."

Cơ quan này cũng công bố thông tin, tín dụng tiêu dùng trong năm 2017 tăng khá cao, chiếm tới 65% trong tổng dư nợ (năm 2016 là 50,2%) và chiếm 18% trong tổng tín dụng cho vay nhằm mục đích mua, tu tạo nhà ở. Ngoài ra, so với năm 2016, tín dụng của hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng cũng tăng 12,2%. Những con số này cho thấy, so với năm 2016, tiền chảy vào bất động sản trong năm 2017 đã tăng vọt, ở ắt các hình thức.

Chưa hết, từ đầu năm 2018 đến ngày 20/3 vừa qua, theo xem, nền kinh tế đạt mức tăng trưởng tín dụng là 2,23%. Tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm được cho là đã hỗ trợ hiệu quả cho tăng trưởng GDP quý I, tức đang có xu hướng hăng hái. Tuy nhiên dòng vốn từ các nhà băng đẵn vẫn dồn vào các lĩnh vực “nóng”, đặc biệt là bất động sản. vắng của NFSC cũng cho thấy, cả tín dụng trung hạn, dài hạn đều có dấu hiệu tăng trở lại và thường phục vụ nhu cầu chủ yếu là cho vay đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, vay mua nhà hoặc vay tiêu dùng…

NFSC cho biết, nếu tính một cách đầy đủ, bao gồm cả trực tiếp và gián tiếp (qua kênh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng) thì tổng dư nợ cho vay bất động sản có thể chiếm tới hơn 20% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế. Từ những con số này, NFSC đưa ra nhận xét: trong bối cảnh giải ngân vốn đầu tư công gặp khó thì có thể xem tín dụng là bệ đỡ, tuy nhiên cần có sự kiểm soát chặt dòng chảy của tín dụng. Trong trường hợp tín dụng vẫn đổ vào bất động sản song song nấp bóng tín dụng tiêu dùng thì nguy cơ “bong bóng” bất động sản là rất cao, nhất là khi hiện nay còn đang tồn đọng nhiều nợ xấu và chưa thể xử lý nhanh.

Số liệu từ nhà băng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM cho thấy, so với những nơi khác, bong bóng bất động sản tại Tp.HCM hiện đang phình to hơn khi trong tổng dư nợ cho vay tín dụng, chỉ riêng bất động sản đã chiếm 10,8%. Tỷ lệ này đang cao hơn dư nợ bất động sản bình quân của cả nước khoảng 4,3%. Ngoài ra, không chỉ cho vay chính thức, còn có khoảng 28% số tiền vay tại Tp.HCM liên can đến bất động sản nhưng dưới mác là các khoản vay tiêu dùng. Đáng chú ý, hiện cho vay trung hạn, dài hạn tại Tp.HCM đã chiếm tới trên 53% tổng dư nợ!

Cơn sốt đất đặc khu: "Hòn lửa" sẽ vỡ trên tay người cuối cùng?

Các nhân tố tác động đến giá nhà đất

Giá bất động sản (BĐS) nói chung và nhà đất nói riêng phụ thuộc khá lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu vượt cung, giá bị đẩy lên cao và trái lại. Bên cạnh đó, giá cả còn phụ thuộc vào những nhân tố bắt nguồn từ những khuyết tật của thị trường như "đầu cơ", "độc quyền", "cạnh tranh không lành mạnh"...

Theo đó, giá BĐS chịu tác động bởi 3 nhóm nhân tố chính:

Thứ nhất là nhóm yếu tố tự nhiên, đặc biệt là vị trí của BĐS. Giá trị của BĐS càng lớn khi khả năng sinh lời do nguyên tố vị trí BĐS mang lại càng cao. Mỗi BĐS luôn có 2 loại vị trí là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối, đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.

Giá trị những BĐS nằm tại trọng tâm thị thành sẽ lớn hơn những BĐS cũng loại nằm tại vùng ven (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 3, ngã 4, trên trục giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những BĐS nằm tại vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc đánh giá ưu thế về vị trí BĐS rất quan trọng, đặc biệt khi xác định giá đất.

Giá trị BĐS còn chịu tác động bởi địa hình nơi BĐS tọa lạc. chả hạn, giá BĐS tại khu vực thấp, thường bị ngập nước do triều cường sẽ thấp hơn BĐS tại khu vực cao.

Thứ hai là mức thu nhập hàng năm do BĐS mang lại hay những tiện nghi gắn liền với BĐS. BĐS có khả năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng càng lớn. Hệ thống tiện ích đầy đủ cũng là nhân tố đẩy giá BĐS tăng cao.

Thứ ba là những nguyên tố như nhu cầu loại BĐS trên thị trường, tính hữu ích của BĐS.

Ngoài ra, giá BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi những nhân tố về pháp lý như giấy phép xây dựng, các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà... Những yếu tố xã hội cũng tác động không nhỏ đến giá BĐS. Chẳng hạn, nếu mật độ dân số một khu vực đột nhiên tăng cao, giá trị BĐS nơi đó cũng sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ.

Giá đất Vân Đồn tăng chóng mặt trong thời kì gần đây

Cơn sốt đất như "hòn lửa" truyền tay

Theo nhiều chuyên gia BĐS, cơn sốt đất tại các tỉnh phía Nam và những địa phương hình thành đặc khu kinh tế không tụ hợp đủ những nhân tố như trên. Thậm chí, một thực tiễn trong thời kì gần đây là tại nhiều khu vực không có đủ những yếu tố trên, giá đất vẫn tăng từng ngày, từng giờ...

Cụ thể, 2 tháng gần đây, nhiều khu đất nông nghiệp tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đã được "phù phép" chuyển mục đích dùng thành đất ở rồi phân lô bán nền trái phép với mức giá "trên trời". duyên do là do thông tin những địa phương này sắp trở thành đặc khu kinh tế. Hàng trăm "cò đất" đã về đây "bơm tiền", "thổi giá", nhắm vào những người có nhu cầu lướt sóng kiếm lời để tạo nên cơn sốt đất ảo.

Về những rủi ro khi giá đất bị phóng đại, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cảnh báo, đến một lúc nào đó, khi thị trường không chịu nổi, vững chắc bong bóng BĐS sẽ vỡ.

Ông Võ cho rằng, cơn sốt đất tại những nơi trở nên đặc khu hiện đang như "hòn lửa" được truyền từ người này sang người khác. Ông phân tách: "Hòn lửa đấy chuyển những người mua cuối cùng sẽ thiệt hại lớn khi giá sập. thí dụ, đất tại khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá 1 triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 10-15 triệu đồng/m2, thậm chí cao gấp nhiều lần vượt qua bảng gia đất phi nông nghiệp thì thế tất người mua cuối phải thiệt hại".

Cũng theo ông Vũ, khi cơn sốt đất đi qua, giá có thể rớt dưới 1 triệu đồng/m2. Khi đó, người mua giữ đất với giá 10-15 triệu đồng/m2 sẽ chịu thiệt hại rất lớn. Chỉ những người ở giữa quá trình đẩy giá mới thu lợi nhờ cơn sốt đất ảo. Nhà đầu tư còn có nguy cơ mất tất thảy số tiền nếu đầu tư đất không hiệp quy hoạch.

Về giải pháp để giá nhà đất không tăng thất thường như hiện, một chuyên gia BĐS cho rằng cần phải có những giải pháp cả về mặt quản lý quốc gia và thị trường. Phần nào của thị trường sẽ do tự phụ trường điều tiết duyệt y các quy luật. Về mặt quản lý quốc gia, giải pháp là xúc tiến tính sáng tỏ, công khai khi quy hoạch. Vị chuyên gia này phân tách: "Quyết định hành chính phải cho người dân quyền được biết, tham dự, thậm chí quyền phản bác lại những quyết định gây thiệt hại cho họ. Làm như thế để tăng minh bạch, tăng trách nhiệm của cơ quan nhà nước cũng như làm sáng tỏ thị trường thì mới không để xảy ra tình trạng đầu cơ tăng ví hiện thời".

Không để 'cò đất' lộng hành Sáng ngày 18/4, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nhấn mạnh, 3 đặc khu (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc) không chỉ của 3 tỉnh mà là của cả nước, việc lập đặc khu phải giúp cuộc sống người dân bản địa được tốt hơn, thuận tiện hơn, kể cả trước và sau khi Luật có hiệu lực. Thủ tướng đề nghị 3 tỉnh nghiêm khắc chỉnh đốn công tác quản lý rừng, quản lý môi trường, quản lý đất đai, không để “cò đất”, từng lớp đen lộng hành.